Инвестиции в коммерческую недвижимость

Рейтинг надежности брокеров бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Лидер среди всех брокеров бинарных опционов!
    Бесплатное обучение и демо счет — идеальный вариант для новичков и малоопытных трейдеров!
    Дают существенные бонусы за регистрацию:

Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Инвестиции в коммерческую недвижимость по доходности намного опережают традиционные способы вложения частных сбережений, такие как банковские вклады и уж тем более — покупка инвестиционной квартиры. Если правильно выбрать объект, его доходность будет составлять 1017% годовых. Тем не менее покупка здания или помещения, которое будет приносить доходы, а не убытки — задача не из лёгких. О том, на что следует обращать внимание покупателю коммерческой недвижимости, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки для инвестиций в недвижимость Aktivo.

1. Расположение объекта

Любой, кто занимается коммерческой недвижимостью, знает правило «трёх L», которое гласит, что главное при её выборе — это location, location и ещё раз location. При этом каждый коммерческий объект с точки зрения расположения должен обладать уникальными характеристиками, которые зависят от того, каким бизнесом занимаются его арендаторы. Так, для общепита желательно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения, для продуктового магазина — массива жилых домов, хорошей проходимости улицы, видимости с разных точек, удобства подъезда и парковки, а также наличия платежеспособного спроса у местного населения. Есть и противопоказания: например, помещения для продажи алкоголя ни в коем случае не должны находиться рядом со школами или детскими садами.

При этом мнение о том, что доходный объект коммерческой недвижимости обязательно должен располагаться в Москве или, на худой конец, в Санкт-Петербурге, во многом устарело. Найти качественное здание или помещение сейчас можно практически в любом российском регионе. Арендные ставки будут ниже, но и цена объекта тоже. Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.

Впрочем, есть одна интересная закономерность: если регион или город относятся к числу экономически отсталых, сделка купли-продажи довольно часто превращается в настоящий театр. Для многих владельцев коммерческой недвижимости здесь сами объекты являются буквально смыслом жизни. Сделки могут проходить очень долго с постоянными встречами и обсуждениями, продавец может внезапно изменить условия договора и эмоционально реагировать на любые возражения.

Самые лучшие платформы для торговли бинарными опционами:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Лидер среди всех брокеров бинарных опционов!
    Бесплатное обучение и демо счет — идеальный вариант для новичков и малоопытных трейдеров!
    Дают существенные бонусы за регистрацию:

2. Арендаторы объекта

Как я уже сказал, расположение объекта стоит подбирать с учётом того, кто именно будет арендовать объект. Осматривая то или иное здание, которое предлагается к продаже, необходимо чётко представлять, кто именно сможет его арендовать. По сути, выбор предполагаемого арендатора — это задача номер один. Мы, к примеру, предпочитаем работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами. Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже во времена экономической турбулентности, когда люди отказываются от покупки новой пары джинсов или смартфона, они никогда не забывают о продуктах питания.

Здесь всё зависит от вашего бюджета. Если он серьёзно ограничен, то вам придётся довольствоваться небольшими помещениями, в которых будет располагаться что-то вроде мелко-розничного рынка (арендаторов много, они часто меняются, их доходы нестабильны и т.д.).

Начинающему инвестору я рекомендовал бы вкладывать деньги лишь в те объекты, экономика арендаторов которого ему понятна. К примеру, если вы присматриваете помещение, сдающееся в аренду под ресторан, обязательно посетите его перед покупкой и не один раз, а несколько. И если продавец говорит вам, что арендатор платит за помещение, исходя из выручки 10 млн руб. в месяц, а за столиками вечером в пятницу сидят от силы пять человек, это просто «замануха». Скорее всего, собственник, чтобы продать объект подороже, договорился с арендатором о временном повышении арендной платы на момент сделки. Впоследствии арендную плату придётся снижать или искать другого арендатора (и не факт, что он будет платить больше, чем первый).

Когда заходит речь об инвестициях в коммерческую недвижимость, следует оговориться, что порог входа на этот рынок довольно высок. Цена наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости начинается примерно с 30 млн руб. Сейчас в московском регионе это самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами. В общем-то, не сильно отстаёт и Санкт-Петербург. Если бюджет сильно ограничен, можно попробовать рассмотреть альтернативные способы инвестиций в коммерческую недвижимость. Например, использование краудфандинговых схем покупки недвижимости (имеется в виду совместное приобретение инвесторами здания или помещения на краудфандинговой площадке), когда владелец доли стоимостью 500 тыс. руб. может рассчитывать на такую же доходность, как если бы он владел и управлял всем объектом.

4. Наличие посредников

К сотрудничеству с агентами также следует относиться очень осторожно. Ведь финансовой ответственности за качество рекомендуемого объекта посредник, как правило, не несёт. Все риски ложатся на покупателя. Приведу пример: продаётся здание, причём агент клянется, что это идеальная сделка без каких-либо проблем с документами. Однако, после того как выяснилось, что дом предназначался под снос, он просто извинится, сказав, что ошибся. А что ему остаётся делать? Деньги потеряет не он, а собственник.

5. Проверка документов

При покупке коммерческой недвижимости поддержка хорошего юриста необходима всегда. Мошенники на этом рынке тоже есть. В вопросах продажи недвижимости собственники часто ведут себя так же, как при продаже бизнеса. Они редко предлагают что-то хорошее, действительно приносящее доход. Довольно часто сбыть с рук планируют тот бизнес или доходное помещение, с которым есть проблемы. Например, была у арендатора лицензия на алкоголь, но её могут отнять из-за несоответствия помещения нормам лицензирования. На московском рынке встречаются и помещения, в отношении которых ведутся судебные разбирательства. Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте. На рынке немало проблемных зданий и помещений. Особенно это относится к недорогим объектам.

Рынок коммерческий недвижимости не терпит дилетантства

Подводя итог, я настоятельно рекомендую покупать объекты коммерческий недвижимости только после серьёзной экспертизы и анализа экономики проекта. Если у вас нет возможности провести полный анализ, эти функции всё-таки лучше доверить профессионалам.

Зачем частному инвестору коммерческая недвижимость

Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Интернет съел арендаторов

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду. В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек. «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться

Коммерческая недвижимость и инвестиции

Исторические данные показывают, что недвижимость является отличным инвестиционным инструментом, если не мыслить категориями спекулянта – т.е. не рассчитывать на постоянную прибыль при краткосрочных продажах. Цены на недвижимость меняются, и далеко не всегда вверх. Плюс, однако, в том, что и при неблагоприятном изменении цены можно получать постоянный доход, если сдавать недвижимость в наем.

Объекты недвижимости делятся на две основные категории – жилые и коммерческие. Инвестиции в жилую недвижимость предполагают приобретение квартиры (комнаты, доли) в многоквартирном доме или индивидуального жилого строения с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Для получения большей прибыли многие пытаются вкладывать средства в строящиеся дома на ранних стадиях их возведения – что повышает потенциальную доходность, но увеличивает риск.

Вложения в коммерческие объекты недвижимости могут быть доходнее по сравнению с жилыми, однако связаны со своими, часто более высокими рисками. Эта статья призвана рассмотреть коммерческую недвижимость как объект инвестиций более подробно.

Типы коммерческой недвижимости

Инвестиционная недвижимость коммерческого типа делится на несколько видов:

  • офисная. Сюда относятся конторы, кабинеты и прочие помещения не производственного и не торгового назначения
  • торговая – павильоны, магазины, отдельно стоящие торговые центры
  • промышленная – склады, цеха, гаражные комплексы и прочие
  • гостиничная – апартаменты, доходные дома, номера для посуточной аренды
  • свободного назначения – клубы, кафе, рестораны, спортивные сооружения

Коммерческие объекты делятся на 4 класса: А, В, С, D. Чем выше категория, тем более комфортным считается объект. Класс объекта зависит от его местоположения, наличия парковок, близости остановок общественного транспорта и других параметров. Цены в Москве на такие объекты — от миллионов до сотен млн. рублей. Вот пример маленького коммерческого помещения в области:

Способы приобретения коммерческой недвижимости

Инвестирование в коммерческую недвижимость можно осуществить одним из следующих способов:

  • покупка готового помещения/здания
  • приобретение объекта на этапе строительства
  • с помощью инвестиционных фондов

В первых двух случаях введенный в эксплуатацию или строящийся в РФ объект при заключении договора купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация проводится в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2020 г. В ЕГРП вносится запись о смене собственности и наличие обременений, например, если недвижимость приобретается с привлечением банковского кредита.

В третьем случае стоит разделить российский и зарубежный варианты. В России вложиться в коммерческие объекты можно с помощью паевых инвестиционных фондов — этот способ однозначно дает понять, что вас интересует не физическое здание, а заработок на нем. Как правило это фонды закрытого типа, вход в которые происходит на этапе формирования путем заключения договора с управляющей компанией.

Порог входа здесь довольно высок — обычно от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, что сравнимо с реальными объектами. Вход происходит на этапе формирования фонда, хотя иногда его паи обращаются на бирже и их можно купить уже после того, как фонд сформирован. Однако ликвидность российских фондов недвижимости весьма низка — разница между ценой покупки и продажи как правило не менее нескольких процентов.

Налогообложение в РФ

Размер налога, который инвестору придется уплачивать за каждый год владения объектом недвижимости, зависит от правового статуса владельца. Физ. лицам при сдаче в аренду, а также при продаже имущества, необходимо ежегодно подавать в ФНС декларацию о полученных доходах и платить 13%.

Например, в 2020 г. инвестор приобрел склад за 5.5 миллионов рублей. В 2020 г. он продал его за 7 миллионов и налоговая база составила 1.5 миллиона. Инвестору необходимо оплатить НДФЛ в размере 195 тысяч рублей (1 500 000 × 13%).

Статьей 217.1 НК РФ предусмотрена льгота в размере 100% при уплате НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости в следующих случаях:

  • объект приобретен до 2020 г. и находится в собственности дольше 3 лет;
  • имущество куплено после 2020 г. и находится в собственности более 5 лет

Кроме этого физ. лицу необходимо платить налог на имущество, ставки и льготы по которому устанавливаются на региональном уровне. В остальных случаях физ. лицо может уменьшить базу для расчета налога на сумму понесенных расходов при покупке коммерческого здания.

Зарубежная коммерческая недвижимость

Осуществляя вложения в недвижимость коммерческого типа за границей, инвестору следует помнить, что налоги ему придется уплачивать в соответствии с законодательством той страны, в которой располагается объект. Существует 4 вида сборов, которые придется заплатить при инвестировании в зарубежные объекты:

  1. госпошлина за регистрацию сделки
  2. налог с доходов от аренды
  3. налог на недвижимость
  4. налог с прибыли от реализации

При этом налогообложение проводится и в той стране, в которой расположена коммерческая площадь, и в России. Согласно НК РФ гражданин обязан декларировать все свои доходы, независимо от государства, в котором они были получены. Поэтому у инвестора возникает проблема двойного налогообложения.

Чтобы не уплачивать налоговый сбор дважды, налогоплательщики при подаче 3-НДФЛ в России могут воспользоваться правом на зачет налогов, уплаченных в бюджет другого государства. Это возможно в случае, если между РФ и зарубежной страной имеется соглашение, предусматривающее отсутствие двойного налогообложения. Например, между Россией и США, а также между Россией и большинством европейских стран такая договоренность есть.

При наличии этого соглашения налогоплательщик представляет в ФНС документы, удостоверяющие факт перечисления налогов и освобождается от необходимости платить сборы в бюджет РФ. Или же уплачивает разницу от применяемых ставок, если налог за рубежом оказывается ниже российского.

Например, в Болгарии ставка налога на доходы физ. лиц – 10%, а в России – 13%. Если гражданин РФ получил доход от объекта недвижимости в Болгарии, то он должен заплатить в заграничный бюджет 10% от прибыли, а в бюджет РФ оставшиеся 3% в рублях.

При реализации коммерческих площадей за рубежом налогоплательщик имеет те же льготы по уплате налога, что и при продаже объекта на территории РФ.

Риски прямой покупки недвижимости

Заработать на коммерческой недвижимости на первый взгляд несложно и большинство видит проблему лишь в высокой цене объектов для бизнеса. Однако недвижимость, как и акции, может расти и падать, и порой очень сильно. Наиболее ярким примером падения недвижимости стал кризис 2008 года, возникший на раздутых ценах жилья вкупе с легкими кредитами для их приобретения. Среди других рисков можно выделить:

  • покупка объекта, не являющегося капитальной постройкой
  • мошенничество со стороны продавца
  • имущественные права третьих лиц
  • принудительное изъятие объекта в пользу государства
  • получение «неликвида»

Рассмотрим эти риски подробнее. Если строение не является объектом капитального строительства, то при расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, коммерческое помещение подлежит принудительному демонтажу. Данная проблема особенно остро стоит в крупных городах, где местные власти предоставляют участки в аренду для размещения на них коммерческих площадей. В будущем они могут не продлить договор аренды, и строение, расположенное на муниципальной земле, станет незаконным. Его придется снести.

Среди схем мошенничества выделяют двойные сделки, когда один объект продан нескольким лицам одновременно по поддельным документам. При этом оба покупателя внесли аванс продавцу. В таком случае инвестору будет сложно доказать, что коммерческая или жилая площадь принадлежит именно ему. Даже если будет доказан факт мошенничества, то возмещать инвестиции придется не один год.

Нередко встречаются ситуации, когда компании реализуют собственное имущество, находящееся в залоге у банка, в качестве обеспечения полученных займов. При заключении сделки в отношении такого объекта покупатель не сможет стать полноправным собственником до момента снятия обременения. А если компания-продавец перестанет выполнять свои обязательства по погашению кредита перед банком, то он вправе изъять имущество в счет оплаты задолженности.

Если муниципалитету потребуется земля, на которой расположен коммерческий объект, то власти вправе изъять такое имущество у инвестора. Взамен ему будет выплачена компенсация, но в значительно меньшей сумме, чем рыночная стоимость объекта.

В последние годы популярен вариант, когда инвесторам в России предлагалось вкладывать в студенческие общежития в Англии или купить парковочное место недалеко от расширяющегося английского аэропорта. В первом случае анонсировался стабильный доход 8% в фунтах от студентов, во втором — от расширенного пассажиропотока. Кончилось это в первом случае тем, что общежития через два года перестали пользоваться спросом (скорее всего, не пользовались уже в момент продажи) и на руках у инвестора оказался неликвид с необходимостью подавать ежегодную декларацию. То же произошло и во втором случае — реальная парковка оказалась значительно дальше от аэропорта, чем расписывалось.

Наконец, и готовая недвижимость может причинять немало проблем. Купить отель в Греции на берегу моря может показаться хорошей идеей. Но через некоторое время выясняется, что фундамент непрочен, на стенах появляется плесень и даже трещины, а сильный прилив сделал необходимым капитальный ремонт, по стоимости сравнимый с самой покупкой. Жильцы платят меньше, жалуясь на плохой кондиционер и сантехнику, и спросить с них из другой стороны сложно. И т.д. и т.п.

Коммерческая недвижимость через фонды

Список рисков далеко не полный — но дает общую картину сложности рынка, где инвестор часто оказывается один на один с продавцом без надежного посредника. Например, в виде биржи. В результате для обычного инвестора наиболее привлекательным является вложение через фонды, механизм которых направлен на минимизацию мошенничества. Здесь у вкладчика только два главных врага — рыночный риск и комиссии управляющей компании. Рыночный риск необходимо принять, хотя и не без оглядки (инвестировать на пике бурного длительного роста плохая идея) — а вот комиссии вполне можно оценить самостоятельно.

Как найти российские фонды, инвестирующие в коммерческие объекты? Заходим на сайт https://investfunds.ru/funds/ и вбиваем в строку поиска «коммерческая недвижимость»:

Получаем несколько вариантов — рассмотрим для примера самый крупный от компании Сбербанк.

Управляющая компания в этом случае приобретает объекты коммерческой недвижимости для извлечения из них дохода двумя способами: в виде выплаты арендных платежей и путем последующей перепродажи по более высокой стоимости. Доход между инвесторами распределяется каждые полгода. Прежде чем оценивать результаты управления, посмотрим на комиссии компании:

Обращает на себя внимание огромная комиссия в графе «Прочие расходы» — целых 10%! С учетом других граф получаем 12.5% в год, да еще за минусом 15% дохода, если он возник. Много это или мало?

Самый простой способ сравнить комиссии с банковским депозитом. Средняя ставка по банкам ТОП-10 составляет на сегодня около 6-7% годовых — разрыв примерно в два раза. Т.е. управляющая компания исходит из того, что своими действиями по сделкам с недвижимостью компенсирует комиссию и принесет инвестору не менее банковского депозита + налог (иначе зачем менять депозит на инвестиции). А значит, Сбербанк Управление Активами должен был зарабатывать не менее 20% годовых — и даже больше, поскольку несколько лет назад ставка по вкладам была выше.

Однако на практике вышло иначе. Пай на момент формирования в середине декабря 2004 года стоил 290 рублей . На момент статьи в середине сентября 2020 (примерно 15 лет спустя) стоит 140 рублей . Убыток за 15 лет около 50%, не считая инфляции (а там выйдет очень прилично). Что получилось? То, что управляющая компания зарабатывала на комиссиях с инвесторов, которые теряли все больше и больше. Хороший пример того, как могут быть убыточны и долгосрочные инвестиции, заключенные с надежной компанией.

REITs

Какой выход? Искать управляющие компании с гораздо меньшей комиссией. Если бы тот же Сбербанк брал только 2% вместо 12.5%, то очевидно, что результат у инвесторов был бы совсем другим. Не буду на основании примера выше говорить, что все российские ПИФы недвижимости плохи, но взимаемые комиссии хорошая лакмусовая бумага при первичном анализе. А как во всем мире? За границей для инвестиций в недвижимость используются трастовые фонды REITs. Наиболее крупные коммерческие REITs в данный момент:

  • PROLOGIS INC
  • EQUINIX INC
  • SIMON PROPERTY GROUP INC
  • DIGITAL REALTY TRUST INC
  • REALTY INCOME CORP

Их акции с многомиллиардной капитализацией торгуются на американских биржах наравне с акциями других гигантов — Google, Apple и т.д. Но в отличие от российских управляющих компаний, трасты недвижимости по своему устройству гораздо более нацелены на ее долгосрочное удержание и пассивный доход с аренды.

Хотя каждый фонд REIT достаточно диверсифицирован по различным коммерческим объектам и банкротство траста явление чрезвычайное редкое, существуют биржевые фонды ETF, включающие в себя множество трастов. Это Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO) и другие. Доля коммерческой недвижимости в этих фондах преобладает:

В списке топовых трастов видны PROLOGIS INC, SIMON PROPERTY и DIGITAL REALTY TRUST, упомянутые выше. Важное отличие от паевых фондов в том, что управляющая компания ETF берет очень скромные комиссии — вплоть до сотых процентов годовых, в результате чего почти весь доход достается инвестору. Так что неудивительно, что на длительных интервалах трасты недвижимости показывают хорошие результаты — приведенный выше Schwab U.S. REIT ETF с начала 2020 года с учетом дивидендов принес 125% дохода .

Что сделать россиянину, чтобы купить этот или другой подобный фонд ETF? Лучше всего открыть счет у зарубежного брокера, который предоставляет доступ на американский рынок. Для этого достаточно заполнить онлайн-форму и переслать по электронной почте 3-4 необходимых документа: паспорт, прописка. Для начала инвестиций хватит несколько тысяч долларов.

Налог с дивидендов удерживается в размере 10%, остальные 3% нужно будет доплатить в России в рублях по курсу на дату получения дивидендов, подав налоговую декларацию. Европейские брокеры без прямого доступа на рынок США могут взять 15% и тогда необходимость в доплате налога должна отпасть. Язык и необходимость платить налоги отталкивают многих российских инвесторов от зарубежных брокеров, но думаю, что плюсы метода в данном случае перевешивают. К тому же зарубежные брокеры имеют страховку счетов.

Выводы

Комиссия в десятые и даже сотые доли процента на мой взгляд стоит того, чтобы уйти от множества сложностей прямой покупки недвижимости, оставив только риск рынка. Особенно, если вы хотите приобрести иностранную, а не российскую недвижимость. Цена паев ETF составляет в среднем лишь несколько десятков долларов, что делает очень удобным их покупку как небольшой суммой, так и реинвестирование дивидендов для получения большей доходности. Плюс легкость продажи — паи крупных ETF очень ликвидны и не требуют ни поиска реального покупателя, ни долгого оформления документов.

Рейтинг лучших брокеров БО за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Лидер среди всех брокеров бинарных опционов!
    Бесплатное обучение и демо счет — идеальный вариант для новичков и малоопытных трейдеров!
    Дают существенные бонусы за регистрацию:

Добавить комментарий